Grondbeleid

De risico’s van de BIE zijn opgenomen in de risico-inventarisatie bij het bepalen van de benodigde weerstandscapaciteit. De risico’s van de bouwgronden worden afgedekt binnen het geheel van risicobeheersing. Dat wil zeggen dat de beschikbare weerstandscapaciteit van voldoende omvang moet zijn om de risico’s van de bouwgronden af te dekken. Meer informatie hierover vindt u in de paragraaf Weerstandsvermogen en risicobeheersing.

Voor elk grondcomplex zijn de risico’s in kaart gebracht. De risico’s zijn onderverdeeld in voorziene risico’s en onvoorziene of algemene risico’s. De voorziene risico’s zijn plan specifiek en per project te benoemen. Met deze risico’s wordt rekening gehouden voor het bepalen van de tussentijdse winstneming. Hierbij kan gedacht worden aan financiële risico’s bij de uitvoering van civiele werkzaamheden, planontwikkeling en contractvoorwaarden. De financiële gevolgen van deze risico’s zijn becijferd. Daarnaast is een kans van optreden geschat. De kans van optreden wordt vervolgens vermenigvuldigd met de omvang van het risico, waardoor een gewogen risicobedrag ontstaat.

Naast de plan specifieke voorzienbare risico’s zijn er onvoorziene of algemene risico’s. Dit zijn conjuncturele risico’s met als mogelijk gevolg dat de gronduitgifte stagneert, de grondopbrengsten lager uit vallen, hogere kosten voor bouwrijp maken van de gronden of een hoger rentepercentage. Deze ontwikkelingen hebben gevolgen voor alle grondexploitaties. Gezien de omvang en looptijd van de grondposities van de gemeente Meierijstad heeft een dalende grondprijs een grote impact op het resultaat. Voor dit jaar speelt de invloed van corona een rol bij de bepaling van de omvang van deze algemene risico’s. Om de omvang van de conjuncturele risico’s te berekenen wordt per grondexploitatie vanaf het jaar 2022 de nog te realiseren opbrengst met 20% verlaagd en de nog te realiseren kosten met 10% verhoogd. Voorgaande jaren werd gerekend met een verlaging van de opbrengsten met 10%. In verband met de onzekerheid rondom corona is met een hoger percentage gerekend. Omdat het niet waarschijnlijk is dat beide risico’s zich gelijktijdig voor zullen doen wordt het verkregen risicobedrag verlaagd. Omdat er veel meer opbrengsten moeten worden gegenereerd ten opzichte van de nog te maken kosten wordt een verlaging in gelijke verhouding doorgevoerd. Vandaar dat het verkregen risicobedrag met 30% wordt verlaagd.

Naast deze risico’s kent een groot aantal grondexploitaties nog een positief resultaat. Omdat geen rekening mag worden gehouden met deze positieve resultaten, vormen deze per grondexploitatie een eerste buffer om risico's op te vangen. Indien deze buffer niet meer toereikend is dan zou in dat geval voor het ontstane verlies een voorziening moeten worden gevormd. Van alle grondexploitaties bij elkaar is het risicobedrag op basis van bovenstaande uitgangspunten circa € 40,3 miljoen. De verschillen per grondexploitatie zijn groot zoals uit de volgende tabel is af te lezen.
 

Net als bij de jaarrekeningen van de afgelopen jaren doen zich de grootste risico’s voor binnen 8313 Veghel - Veghels Buiten en 3272 Veghel – De Kempkens (Foodpark). Voor beide projecten heeft dit met name te maken met het feit dat nog niet alle gronden binnen deze grondexploitatie bestemd zijn en omdat de omvang van de nog te verkopen gronden groot is. Voordat de gronden verkocht kunnen worden zal de bestemming nog moeten worden gewijzigd en dat is mede afhankelijk van voldoende vraag.

In de grondexploitatie Veghel – De Kempkens is de totale gebiedsontwikkeling van het plangebied opgenomen. De feitelijke ontwikkeling is in meerdere fasen geknipt. Ten opzichte van de jaarrekening 2019 is een daling van het risicobedrag waarneembaar. Hieraan liggen twee mutaties ten grondslag. Ten eerste is in 2020 en begin 2021 voor een goot deel van de te ontwikkeling gronden de bestemming onherroepelijk geworden. Het planrisico is daarmee voor deze gronden komen te vervallen. Een tweede positieve ontwikkeling zijn de gesloten koopovereenkomsten en de prijsontwikkeling. De gerealiseerde prijzen liggen namelijk hoger dan eerder geraamd en doordat grotere aaneengesloten percelen verkocht zijn liggen de civiele kosten lager en is het totaal aantal te verkopen meters bouwgrond gestegen.

Indien uiteindelijk blijkt dat er onvoldoende vraag is of andere belemmeringen aanwezig zijn om de resterende gronden te bestemmen zullen de gronden uit de exploitatie moeten worden gehaald en worden afgewaardeerd naar de huidige waarde. De complexen in Veghel (Rembrandtboulevard, Stadshobbywerkplaats (gedeeltelijk)), Zijtaart- Zuid (gedeeltelijk), Erp – Bolst (gedeeltelijk) hebben ook nog onbestemde gronden in de planopzet evenals industrieterrein Erp-Molenakker II. Alhoewel de financiële impact minder groot is geldt ook voor deze gronden dat een afwaardering plaats moet vinden naar de huidige waarde als de gronden niet bestemd kunnen worden.
Voorziening negatieve grondexploitaties

De resultaten van verwachte verliesgevende grondexploitaties zijn door de actualisatie van de kosten en opbrengsten aan wijzigingen onderhevig. Vandaar dat na actualisatie de omvang van de verplichte verliesvoorziening voor verliesgevende complexen opnieuw wordt bepaald. Vanuit het BBV is voorgeschreven dat de discontovoet moet worden gesteld op 2% indien de verliesvoorziening op netto contante waarde (NCW) wordt bepaald. Sinds 2018 wordt de verliesvoorziening in Meierijstad op basis van de methodiek van de eindwaardeberekening bepaald. De reden van deze keuze is dat hierdoor het effect van het verschil tussen deze verplichte discontovoet en de gemeentelijke rekenrente wordt opgeheven. Per saldo is de voorziening dus direct afdoende om het totale verwachte negatieve resultaat op te vangen. De BBV refereert aan deze rekenmethodiek met de term nominale waarde.
Door de bijstelling en het afsluiten van een aantal grondexploitaties zijn de verwachte verliezen na 2020 sterk gedaald. Belangrijke kanttekening bij deze daling is dat vier grondexploitaties met een totaal verlies van circa € 626.000 zijn afgesloten. Dit verlies wordt dus niet meer verantwoord onder de verliesvoorziening, maar is meegenomen bij de bepaling van de (tussentijdse) winstneming.  Hierdoor kent de verliesvoorziening een overschot. Dit overschot vloeit uiteindelijke terug naar de algemene reserve. De totale omvang van de verliesvoorziening is per 1 januari 2021 € 653.367 en bevat nog slechts één grondexploitatie.