In de nota grondbeleid die in 2018 door de gemeenteraad is vastgesteld is als uitgangspunt geformuleerd dat de gemeente Meierijstad ontwikkelingen wenst mogelijk te maken door de inzet van situationeel grondbeleid. Per ontwikkeling kan dus worden bekeken of het wenselijk is om zelf via actief grondbeleid de ontwikkeling mogelijk te maken, of dit door middel van faciliterend grondbeleid aan de markt over te laten.
Als uitwerking van de nota grondbeleid wordt jaarlijks de nota grondzaken door het college vastgesteld. In deze nota grondzaken worden onder andere de uitgiftevoorwaarden voor bouwgrond en de grondprijzen bepaald. Een laatste vaststelling van deze nota heeft plaatsgevonden in januari 2021.
Naast bovengenoemde gemeentelijke beleidskaders heeft de commissie besluit begroting en verantwoording (commissie BBV) kaders gesteld op welke wijze verslaglegging moet worden in de jaarrekening over het grondbeleid.
Ter uitvoering van het situationele grondbeleid had de gemeente bij de start van 2020 25 gemeentelijke grondexploitaties op de balans staan. 19 Van deze grondexploitaties hebben betrekking op de ontwikkeling van woningbouw, 6 grondexploitaties voorzien in de ontwikkeling van bedrijventerrein. Gedurende 2020 is 1 aanvullende grondexploitatie voor woningbouw geopend en is voor 1 gebiedsontwikkeling het besluit genomen om kosten te activeren vooruitlopend op het vaststellen van een grondexploitatie. Een grondexploitatie bevat naast een beschrijven wat het beoogde programma zal worden en op welke wijze de werkzaamheden worden uitgevoerd een financiële doorrekening van de gebiedsontwikkeling. Het uiteindelijke resultaat van deze doorrekening is afhankelijk van een groot aantal invloeden, zoals de omvang van de kosten, de opbrengsten en toekomstige economische- en demografische ontwikkelingen.
Een belangrijk onderdeel van een grondexploitatie zijn de kosten om het gebied bouw- en woonrijp te maken. Deze kosten worden in de tijd weggezet en zijn daarmee afhankelijk van de prijsontwikkeling van deze werkzaamheden. Het gaat hierbij dan over de kosten van het materiaal om het werk te maken en de arbeidskosten. Een graadmeter van deze kosten is de BDB-index voor grond-, weg- en waterbouw. Deze index laat over 2020 een stijging zijn van 1,4%. Met andere woorden, de kosten voor het bouw- en woonrijp maken zijn gemiddelde gestegen met 1,4%. In de gemeentelijke grondexploitaties wordt jaarlijks uitgegaan van een stijging van 2%. Bij het bepalen van deze 2% is aangesloten bij de inflatiedoelstelling van de Europese Centrale Bank (ECB). Overigens was de inflatie over 2020 ca. 1,0%. Daarnaast is de uiteindelijke prijs sterk afhankelijk van lokale ontwikkelingen.
Nadat de gronden zijn getransformeerd naar bouwgrond zullen ze verkocht moeten worden. Vandaar dat de prijsontwikkeling van bouwkavels voor zowel woningbouw als bedrijventerrein een grote invloed heeft op het te verwachten resultaat. De prijzen voor bouwkavels voor woningbouw zijn afhankelijk van de ontwikkeling van de vrij op naam prijs (VON-prijs) van een woning en de bouwkosten van de woning. Over 2020 is landelijk een stijging van 9,0% (bron: Metafoor, data afkomstig van Bouwkostenkompas.nl) waarneembaar. Ook de NVM laat een gelijke stijging zien in de prijsontwikkeling van nieuwbouwwoningen. Ten opzichte van voorgaande jaren is dit ene grotere stijging. Uiteraard zijn er regionaal grote verschillen. Vandaar dat bij de bepaling van de grondprijs voor Meierijstad specifiek naar deze lokale ontwikkeling wordt gekeken. In 2021 heeft een taxatiecommissie deze analyse uitgevoerd en vertaald naar de normatieve residuele gemeentelijke grondprijzen. Daarbij is het eerdere gedifferentieerde grondprijsbeleid van de gemeente Meierijstad voortgezet en als resultante van de gestegen bouwkosten en de stijging van de VON-prijs per saldo een stijging van de grondprijs per type woning verwerkt in de grondprijs voor 2021.
Voor bouwgrond op bedrijventerreinen is net als voorgaande jaren een grote behoefte waarneembaar naar grote bouwkavels. Hierbij kan gedacht worden aan kavels met een omvang grotere dan 6 hectare. Deze kavels zijn dan veelal bedoeld voor logistieke dienstverlening. Binnen Meierijstad is de vraag naar dergelijke terreinen groot. Ook voor de kleinere kavels is er een actuele vraag.
Ondanks corona blijft de vraag voor zowel woningbouw- als industriegrond groot en blijven de prijzen stijgen. Omdat in de berekeningen nog te verkopen gronden zijn opgenomen is de vraag of corona nog een invloed zal hebben op het resultaat van de grondexploitaties. In de paragraaf over het risico zal hierop nader worden ingegaan.